Mietendeckel_Headline - Mut Stadt Wut

Ein Mietendeckel löst den Wohnungsmangel in Berlin nicht

Deckel drauf und gut?

„5 Jahre lang bleibt meine Miete wie sie ist?“ - Klingt doch gut, oder?

Der Beschluss des Berliner Senats zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels verspricht, Berliner Mieter vor einer Überforderung durch steigende Mieten zu schützen. Wer würde dieses Ziel nicht teilen? Wer wäre dafür, Berliner Mieter zu überfordern? Niemand! Aber wofür sehr viele Berliner sind – Mieter und Vermieter – ein Gesetz mit so weitreichenden Folgen nüchtern und sorgfältig zu betrachten, um zu sehen, ob die Realität hält, was das Eckpunktepapier verspricht.

Richtige Lösung für das falsche Problem?

Ob der Mietendeckel eine gute Lösung ist, sei zunächst dahingestellt. Vielleicht sollte man aber darüber nachdenken, ob das Problem, damit gelöst ist.
Wohnraum in Berlin ist Mangelware. Und weil Berlin wächst, wird der Mangel jedes Jahr größer. Das ist das eigentliche Problem und das wird durch einen Mietendeckel nicht gelöst.

Das Gesetz der unbeabsichtigten Folgen

Jedes Gesetz hat Folgen, das gilt auch für einen Mietendeckel. Und jeder Gesetzgeber sollte wissen, dass die nicht beabsichtigten Folgen oft die größeren sind. Der Mietendeckel ist ein perfektes Beispiel dafür. Denn seine dramatische Folge wäre das Gegenteil von dem was Berlin braucht: weniger Neubau statt mehr. Der Mietendeckel ist rechtlich höchst umstritten. Er wird über Jahre Rechts- und Planungsunsicherheit schaffen und Neubau zu einem unkalkulierbaren Risiko machen. Mit einem Mietendeckel stehen Mittel für Investitionen in Neubau und Instandhaltung, die aus moderaten Steigerungen erzielt werden, nicht mehr zur Verfügung. Dadurch stagniert das Angebot bestenfalls und Mieten im Neubau steigen noch stärker. Der Effekt: Wohnungssuchende werden noch stärker belastet.

Mietendeckel gefährdet die wirtschaftliche Entwicklung Berlins

Der Mietendeckel hätte zwei Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung Berlins. Zum einen wird der Zuzug dringend benötigter Fachkräfte erschwert, wenn das Wohnungsangebot nicht größer wird. Für wachsende Unternehmen wird dies beim derzeitigen Fachkräftemangel zunehmend zum Problem.
Zum anderen wird der Rückgang der Investitionen in Neubau und Modernisierung zu einem spürbaren Auftragsrückgang im Baugewerbe führen. Mittelfristig ein Problem für das bauausführende Gewerbe.

Wie sozial ist ein Mietendeckel?

Am stärksten vom Wohnungsmangel und hohen Mieten sind die Menschen betroffen, die eine neue Wohnung suchen: junge Familien oder Paare, die eine Familie gründen, Alleinerziehende, Rentner, Witwer und Witwen aber auch gemeinnützige Einrichtungen wie Kitas oder Menschen, die auf Grund eines Arbeitsplatzwechsels nach Berlin ziehen. Für alle diese Menschen bedeuten Enteignungen weniger Neubau und weniger Angebot.
Ein Mietendeckel kommt Menschen mit hohen Einkommen genauso zugute, wie denjenigen, die wenig verdienen. Man schützt den ehemaligen Studenten, der vor 20 Jahren einen günstigen Mietvertrag geschlossen hat und der heute eine höhere Miete leisten könnte, weil er seit vielen Jahren erfolgreich in seinem Beruf ist. Man schützt den Einzelnen, der auf 120 m² Fläche für 5,80 € wohnt, während junge Familien händeringend Wohnraum suchen.

Gleichzeitig bietet der Senat keine auskömmliche Förderung im Neubau an. Er fordert bei Neubauprojekten von Bauträgern, im Rahmen des sogenannten „kooperativen Baulandmodells“, dass 30% der Wohnungen für 6,50 € pro m2 vermietet werden. Obwohl die tatsächlichen Neubaukosten eine Miete von mindestens 12 € erforderlich machen würden. Die Differenz zu den Baukosten trägt aber nicht der Senat durch eine wirksame staatliche Förderung, sondern der Bauträger.
Bauträger müssen deshalb den Verlust quersubventionieren, d.h. die Wohnungen im freien Markt müssen teurer werden. Dadurch steigen die Mieten für Neubauten noch stärker und machen so Mieten im Neubau auch für mittlere Einkommen unerschwinglich.

Der Mietendeckel schützt vor explodierenden Mieten?

Die Frage ist: wen und wie lange? Mietendeckel und Enteignungen führen dazu, dass deutlich weniger gebaut werden wird. Ohne Rechtssicherheit und ohne planbare Einnahmen wird der Neubau zum unkalkulierbaren Risiko. Und wenn in einer wachsenden Stadt noch weniger gebaut wird, öffnet sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter. Die Verlierer sind alle Menschen, die eine neue Wohnung brauchen, z.B. weil sie eine Familie gründen, zum Studieren in die Stadt kommen oder im Alter weniger Wohnfläche benötigen.
Die jährliche Mietsteigerung betrug laut Mietspiegel 2019 im Mittelwert 2,5%.
Die gesamte Teuerungsrate für Berlin lag 2018 bei 2,2 %. Die Mieten in 1,4 Millionen Bestandswohnungen stiegen also um 0,3 Prozentpunkte stärker als die die übrige Inflation.
Selbstverständlich können Mietsteigerungen dennoch eine Belastung sein und es ist notwendig Förderungsinstrumente zu schaffen, um alle Einkommensgruppen mit angemessenem Wohnraum versorgen zu können.

Bodenlos wirkungslos

Anders sieht es bei den Neubaumieten aus, die für immer mehr Menschen eine große Belastung darstellen oder schlicht nicht mehr leistbar sind. Aber gerade hier wirkt der Mietendeckel doppelt nicht: einmal, weil er keine Anwendung findet und zum anderen, weil die Neubaumieten nicht auf Grund von maßloser Profitgier so hoch sind, wie sie sind. Einer der Hauptfaktoren für hohe Neubaumieten sind die hohen Bodenpreise, die durch Spekulation mit unbebauten Flächen entstehen. Selbst der sozialste Bauunternehmer muss bei den aktuellen Bodenpreisen und Baukosten mindestens 12,00 € Nettokaltmiete verlangen, um die Errichtungskosten zu decken.

Hinzu kommen langwierige und aufwändige Baugenehmigungsverfahren, Überregulierung und unnötige Bürokratie. So verteuert die Verwaltung das Bauen noch zusätzlich.
Hier könnte der Gesetzgeber konstruktiv regulierend tätig werden und Anreize für Bebauung schaffen. Dies tut der Berliner Senat aber nicht – im Gegenteil, er verteuert das Bauen durch lange Planungs- und Genehmigungsverfahren. Und: anders als andere Weltmetropolen besitzt Berlin ausreichende Flächenreserven, die dem Markt aber nicht zur Verfügung stehen.

Bauen ist der beste Mieterschutz

Langfristig kann ein Marktgesetz niemals vollständig aufgehoben werden: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Ein ausreichendes Angebot von Wohnungen ist langfristig der beste Mieterschutz. Und ausreichenden Wohnraum schafft man durch bauen. Der Mietendeckel bewirkt das Gegenteil.