Enteignung_Headline - Mut Stadt Wut

Enteignungen verschärfen den Wohnungsmangel in Berlin

Es wird nicht mehr, wenn man was wegnimmt …

Der aktuelle Stadtentwicklungsplan des Berliner Senats stellt fest, dass bis 2030 mindestens 194.000 neue Wohnungen gebaut werden müssen, um den Mindestbedarf für eine wachsende Bevölkerung sicherzustellen und die Berliner Mieter zu entlasten.

Betrachtet man die Fertigstellungszahlen wird schnell klar:

  1. Es wird vor allem für niedrige und mittlere Einkommen viel zu wenig gebaut.
  2. Die notwendigen Neubauzahlen kann man nur in einer gemeinsamen, gesamtgesellschaftlichen Kraftanstrengung erreichen.

Dass Berlin Wohnungen braucht und immer mehr Menschen keine für sie bezahlbare Wohnung finden, ist unstrittig. Ob Enteignungen geeignet sind, dieses Problem zu lösen, ist dagegen mehr als umstritten.
Die Emotionalität der Debatte ist nachvollziehbar, denn Wohnen ist ein existenzielles Bedürfnis und die Wohnung eine Lebensgrundlage.
Dennoch: Wer eine so einschneidende Maßnahme wie Enteignungen in Betracht zieht, muss die langfristigen Folgen und den erzielbaren Nutzen einer Maßnahme betrachten: Was sind die realen Auswirkungen auf den Wohnungsbau? Wie hoch sind die Kosten? Wer profitiert von einer Maßnahme und wer bezahlt sie? Ist eine solche Maßnahme notwendig, wirksam und angemessen? Urteilen Sie selbst …

Was bisher geschah …

Am 14. Juni 2019 hat die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ dem Senat die Unterschriften für ein Volksbegehren übergeben. Darin fordern sie die Erarbeitung und Verabschiedung eines Gesetzes, mit dem private Wohnungsunternehmen, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, enteignet werden sollen.

Da die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ die Forderung nach Enteignungen überhaupt erst in die politische Debatte eingebracht hat, liegt es nahe zu untersuchen, wie diese Forderung von ihr begründet wird.

 

Behauptung: „Weil Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt und in jeder Hinsicht für das Menschsein unverzichtbar ist. Eine Bedrohung der Wohnung ist eine Bedrohung der Menschenwürde, eine Bedrohung gegen jede Form der menschlichen Entwicklung, der Teilhabe, der Familie, eine Bedrohung gegen das Leben selbst. Hierzu sind in der Geschichte reichlich Beispiele zu finden. Nur ein Leben ohne andauernde Existenzangst kann menschenwürdig sein.“

 

1. Ja, wohnen ist ein Grundbedürfnis aller Menschen. Aber Enteignung schützt nur die Menschen, die schon eine Wohnung haben, die zu ihren aktuellen Lebensumständen passt. Was ist mit den Grundbedürfnissen derer, die in der Warteschlange bei Wohnungsbesichtigungen stehen und keine passende Wohnung finden? Das ist Ausgrenzung. Enteignung führt zu Unsicherheit für alle, die Wohnungen für alle Einkommensgruppen in Berlin bauen wollen und damit zu einer weiteren Verknappung des Angebots.

2. Ja, andauernde Existenzangst ist menschenunwürdig. Aber wer schürt sie und zu welchem Zweck? Für bestehende Mietverhältnisse gibt es in der weit überwiegenden Mehrheit keinen Grund für Existenzängste. Im Durchschnitt stiegen die Mieten im Berliner Bestand lt. Mietspiegel 2019 um jährlich 2,5 % seit 2017, d.h. mit Ausnahme einer Minderheit von Fällen sind Mieter in bestehenden Mietverhältnissen keiner Gefahr ausgesetzt. Insbesondere die mittelständische Wohnungswirtschaft, die in Berlin die meisten Wohnungen stellt (und baut), ist traditionell und nachweislich an langfristigen und fairen Mietverhältnissen interessiert.

Die Verwendung von Steuergeldern für die Subventionierung einer Minderheit von Mietern ist höchst unsozial, da diese Steuergelder der Schaffung neuen Wohnraumes dienen könnten und weil sie eine Bevorzugung einer Minderheit auf Kosten aller anderen Mieter und Steuerzahler in dieser Stadt darstellen.

Eine Enteignung wäre auch keine effektive Förderung von Menschen mit niedrigem Einkommen. Man würde auch Menschen schützen, die diese Hilfe aufgrund der Höhe ihres Einkommens nicht brauchen. Denn nicht jeder Mieter in einer enteigneten Wohnung ist förderungsbedürftig und viele Wohnungen, die so enteignet werden könnten, haben Mieten, die unterhalb des Mietspiegels liegen.

Statt pauschaler Enteignungen, wäre es viel effektiver und zielgerichteter, die individuelle einkommensabhängige Förderung der Mieter zu verbessern oder eine wirksame Förderung des Wohnungsbaus wieder einzuführen, um für Berliner aller Einkommensgruppen lebenswerten Wohnraum zu schaffen.

 

Behauptung: „Die Auswüchse gegen Mieter in ihrer Gesamtheit keine tragischen Einzelfälle darstellen, sondern vielmehr Ausdruck eines strukturellen Problems einer rein profitorientierten Wohnraumbewirtschaftung sind. Dabei nehmen die führenden Immobilienunternehmen aufgrund ihrer Größe eine marktbeherrschende Sonderstellung ein. Sie sind einerseits aufgrund ihrer Größe in der Lage, die Entwicklung der Mieten und auch der Mietgesetzgebung zu beeinflussen (siehe Angriffe auf den Mietspiegel) und sind andererseits aufgrund ihrer wirtschaftlichen Ausrichtung im Besonderen für Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt verantwortlich.“

 

Falsch! Berlin hat 1,6 Mio. Mietwohnungen. Unternehmen, die 3.000 Einheiten verwalten, haben keine marktbeherrschende Stellung. Auch als Mieter eines großen Wohnungsunternehmens stehen einem die gesetzlich verbrieften Rechte zu, sich gegen Vermieter zu wehren. Die Preissteigerungen am Wohnungsmarkt lagen ausweislich des Berliner Mietspiegels zwischen 2017 und 2019 bei 2,5 % p.a. und damit 0,3 % über der Inflationsrate. Der Berliner Mietspiegel ist solange ein qualifizierter Mietspiegel, bis Gerichte etwas anderes entscheiden. Oder der Berliner Senat ihn durch ein Berliner Mietengesetz zerstört.

 

Behauptung: Alle bisherigen Maßnahmen des Landes Berlin zur gesetzgeberischen Einflussnahme auf steigende Mieten deren Anstieg weder verlangsamten oder verhinderten. Selbst das als tiefgreifend wahrgenommene Vorkaufsrecht konnte nur punktuell und in Einzelfällen Mieter vor Wohnungsverlust schützen. Ganz entscheidend ist auch, dass das Bundesgesetz zur Modernisierungsumlage (§559 BGB), welches die Modernisierungsumlage für das gesamte Bundesgebiet regelt, in der Stadt Berlin im Besonderen für den Wohnungsverlust verantwortlich ist und zur Verarmung der Bevölkerung führt, ohne dass dem Senat von Berlin außerhalb einer Enteignung wirksame Mittel zum Schutz der Bevölkerung zur Verfügung stünden.“

 

Falsch! Die Mieten für existierende Mietverträge in Berlin steigen ausweislich,des vom Senat im Mai 2019 vorgestellten Mietspiegels nur moderat und selbst diese Steigerung verläuft wieder langsamer. Der Medianwert der Mietensteigerung in den ca. 1,4 Millionen Bestandswohnungen, gegenüber dem Mietspiegel 2017, betrug 2018 nur 2,5 % bzw. 33 ct pro Quadratmeter in 2 Jahren.
Die gesamte Teuerungsrate für Berlin lag 2018 bei 2,2 %. Die Mieten in 1,4 Millionen Bestandswohnungen stiegen also um 0,3 Prozentpunkte stärker als die übrige Inflation.

 

Keine „Mietenexplosion“

Selbstverständlich können Mietsteigerungen dennoch eine Belastung sein und es ist notwendig Förderungsinstrumente zu schaffen, um alle Einkommensgruppen mit angemessenem Wohnraum versorgen zu können. Es ist kaum angemessen, angesichts dieser Zahlen, von einer „Mieten-Explosion“ bei existierenden Mietverträgen zu sprechen.
Es ist auch falsch zu sagen, dass der Anstieg der Bestandsmieten nicht verlangsamt wurde: Bezogen auf den Mietspiegel 2017 hat sich der Preisanstieg halbiert, d.h. der Anstieg im Zeitraum 2017-2019 ist nur noch halb so groß wie im Zeitraum davor.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung

Durch die geltende Gesetzeslage ist der Mieter bereits umfangreich vor unangemessenen Mietsteigerungen, auch bei Modernisierung, geschützt. Wenn die Zahl der Rechtsstreitigkeiten über Mieterhöhungen nach Modernisierungen ein Indikator für die Relevanz dieses Problems ist, scheint es nicht von herausragender Bedeutung. Auch wenn es keine belastbaren aktuellen Zahlen für Berlin gibt, so hat der Mieterbund letztmalig 2017 Zahlen zu Rechtsstreitigkeiten aus ihrer Beratungstätigkeit veröffentlicht. Streitigkeiten über Mieterhöhungen nach Modernisierungen lagen bei 4,2 %.

 

Alle bisherigen Maßnahmen wirkungslos?

Wie oben gezeigt, sind die ergriffenen Maßnahmen eben doch nachweislich wirksam.
Aber selbst wenn dem nicht so wäre, sollte der Senat zunächst alle vorhandenen Möglichkeiten ausschöpfen, bevor neue drastische Gesetze erlassen werden die Rechtsunsicherheit schaffen und Planbarkeit verhindern: Die Politik hat noch nicht ansatzweise das Potenzial ausgeschöpft, um eine Marktentlastung zu erreichen. Es fehlt, unter anderem, an ausreichender Baulandausweisung, Förderung unterer und mittlerer Einkommensgruppen im Wohnungsneubau und ausreichenden Anreizen zu Eigentumsbildung.

 

Vorkaufsrecht

Das Instrument des Vorkaufsrechts ist tatsächlich wirkungs- und sinnlos: Der Senat kauft in einem wettbewerbsgetriebenen Markt eine verschwindend geringe Zahl an Wohnungen und heizt dadurch den Markt im schlechtesten Fall noch weiter an. Auch hierdurch wird keine einzige neue Wohnung geschaffen und das Geld wäre sinnvoller in den Neubau oder die Förderung von Neubau investiert.
Zum Vergleich:

  1. Ankäufe von Wohnungen der städtischen Gesellschaften im regulären Marktgeschehen außerhalb von Vorkaufsrechten: 1.456 Wohnhäuser mit 40.723 Wohnungen innerhalb der letzten zehn Jahre. Allein im Jahre 2018 werden dabei durch die städtischen Gesellschaften 3.616 Wohnungen auf dem Markt angekauft.
  2. In den Jahren 2015 bis einschließlich 30.01.2019 wurden 1.144 Wohnungen im Rahmen von Vorkaufsfällen angekauft. (0,06 % des Berliner Wohnungsbestandes)

Wichtiger ist aber, dass die Notwendigkeit für die Ausübung des Vorkaufsrechts selten gegeben ist. Ein Verkauf von Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet an private Investoren ist in der Regel für den Mieter nicht zum Nachteil. Das Vorkaufsrecht wird oft grundlos oder aus einem pauschalen Misstrauen gegenüber jedem privaten Käufer angewendet. Die Behörden unterstellen dabei, sachlich vollkommen unbegründet, jedem privaten Käufer die Absicht, Mieter entweder durch Mietsteigerungen aus ihrer Wohnung zu drängen oder durch die Umwandlung in Eigentumswohnungen und Eigenbedarfsklagen ihrer Wohnung berauben zu wollen. Das ist nachweislich nicht der Fall und rechtlich auch gar nicht möglich: bei einem Verkauf gilt der bestehende Vertrag weiter. Der Mieter ist durch den Verkauf in keinem Punkt schlechter gestellt! Auch wenn eine Wohnung an einen privaten Investor verkauft wird, ist der Mieter durch die existierenden Gesetze umfangreich geschützt. Bei Verkauf bleibt der Mietvertrag unverändert bestehen. Mieterhöhungen auf Grund eines Verkaufs sind nicht zulässig. Auch nach einem Verkauf sind Mietsteigerungen nur im Rahmen des Mietspiegels möglich und bereits dadurch stark begrenzt. Für Berlin gilt darüber hinaus zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.

 

Zitat: „Die überwiegende Mehrzahl der Wohnungen im Besitz der Deutsche Wohnen waren früher städtisch: GSW und GEHAG. Wir wollen einfach unsere Häuser zurück.“

 

Der Verkauf der städtischen Wohnungen erscheint aus heutiger Sicht als Fehler. Aber heute erinnert sich niemand mehr an den Leerstand und den teilweise desolaten Zustand der verkauften Wohnungen. Es fehlte das notwendige Kapital für Instandsetzung und Modernisierung. Die Initiative BERLIN.KANN.MEHR! würde es begrüßen, wenn das Land Berlin sich wieder aktiv in den Sozialwohnungsbau einbringt. Allerdings sollte dies durch Neubau bzw. die wirksame Förderung von Neubau für alle Einkommensgruppen geschehen. “Wir wollen einfach unsere Häuser zurück” ist eine mehr als fragwürdige und naive Aussage, denn:

  1. Gehörten die Häuser auch vor dem Verkauf nicht der Initiative “Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Gesellschafter war das Land Berlin.
  2. Wurden die Häuser rechtmäßig erworben. In Deutschland gilt der Grundsatz, dass Eigentum verpflichtet. Vergessen wird inzwischen manchmal, dass das Eigentum durch das Grundgesetz geschützt ist.
  3. Ist die Enteignung nicht „einfach“, sondern langwierig, rechtlich äußerst zweifelhaft und teuer für den Steuerzahler. Dass durch einen Eigentümerwechsel keine neuen Wohnungen geschaffen werden, sollte eigentlich jedem offensichtlich sein.

 

Behauptung: „Die Wohnungs- und Obdachlosigkeit im Vergleich zu den Vorjahren drastisch angestiegen ist und ein fortwährendes, schnelles Ansteigen nach gegenwärtigen Erkenntnissen sicher ist. Die zu enteignenden Immobilien verfügen auch über Grundstücke, die Möglichkeiten zum Neubau von Sozialwohnungen eröffnen.“

 

Obdachlosigkeit ist ein großes gesellschaftliches Problem, dass bekämpft werden muss. Aber: Die Gründe für Obdachlosigkeit sind ganz andere als die, welche zu Wohnungsmangel und steigenden Mieten im Neubau und bei Neuvermietung führen. Es ist Augenwischerei und faktisch falsch, den Anstieg von Obdachlosigkeit auf steigende Mieten zurückzuführen.
Enteignungen helfen niemandem, der auf der Straße lebt und obdachlos ist, eine Wohnung zu bekommen. Im Gegenteil: Auch karitative Einrichtungen, die z.B. Notunterkünfte bereitstellen, werden es ohne Neubau immer schwerer haben Räume zu finanzierbaren Konditionen zu finden. Enteignungen verhindern Neubau und treffen damit auch die sozial schwächsten.
Was Grundstücke betrifft: Das Land Berlin verfügt über ausreichende Baulandreserven, nutzt diese aber seit Jahren weder hinreichend selbst noch stellt sie sie dem Markt in ausreichender Menge zur Verfügung. Neubau wird nicht durch realen Mangel an Flächen verhindert, sondern viel mehr durch Bebauungsplanverfahren, die in Berlin im Durchschnitt bereits 9 Jahre dauern – länger als irgendwo sonst in Deutschland.

 

Behauptung: „Durch den staatlichen Eingriff der Spekulation Einhalt geboten würde. Eine Folge wären fallende Immobilien und Grundstückspreise. Aktuell stellt der hohe (weil spekulative) Grundstücks- und Immobilienpreis das wesentliche Hemmnis auf dem Weg zur Errichtung gemeinnützigen Wohnraums dar.“

 

Falsch! Staatliche Eingriffe verknappen das Wohnungsangebot weiter, denn der Neubau wird zurück gehen, während die Bevölkerung weiterhin wächst. Staatliche Eingriffe schaffen keine neuen Wohnungen. Die Initiative BERLIN.KANN.MEHR! befürwortet die Einführung einer Bauverpflichtung mit Erteilung einer Baugenehmigung, um Bodenspekulation zu unterbinden.
BERLIN.KANN.MEHR! schlägt die Bildung einer Arbeitsgruppe vor, um die Grundlagen dafür zu erarbeiten.

Dass die hohen Grundstückspreise einen maßgeblichen Anteil an der Höhe der Neubaumieten haben, ist richtig. Aber die Behauptung, dass Enteignungen zu sinkenden Grundstücks- oder Immobilienpreisen führen würden, zeugt entweder von Unkenntnis einfachster marktwirtschaftlicher Zusammenhänge oder ist eine bewusste Fehldarstellung. Das Gegenteil ist der Fall. Bereits die Diskussion um Enteignungen und Mietendeckel hat zu einem nachweislichen Rückgang geplanter Projekte und z.B. auch einer erschwerten Finanzierung von Bauprojekten in Berlin geführt. Die Folge sinkender Neubauzahlen bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung ist ein Anstieg der Preise und der Neubaumieten.

 

Behauptung: „Unter dem Einfluss der steigenden Mieten wird das Kultur- und Freizeitangebot zunichte gemacht. Beispielhaft sei hier auf das dringliche Problem der Jugendklubs und Freizeiteinrichtungen für Jugendliche verwiesen.“

 

Dem Land Berlin gehört knapp die Hälfte des Stadtgebiets. Hier wäre viel Raum für Freizeit- und Kultureinrichtungen in den Kiezen.

 

Behauptung: „Enteignung kann haushaltsneutral sein.“

 

Das ist schlicht falsch, Enteignen ist sinnlos - aber nicht kostenlos. Es kostet die Zukunft der Stadt. Enteignungen ändern nichts am Wohnungsmangel. Aber sie kosten viel: bis zu 36 Milliarden an Steuergeldern. Davon könnte man ca. 10 Millionen Quadratmeter oder ca. 200.000 (Sozial)Wohnungen neu bauen. Berlin ist hoch verschuldet und könnte, sollte es tatsächlich zu Enteignungen kommen, eine geringere Kreditwürdigkeit erhalten und bald sehr viel höhere Zinsen für Kredite zahlen müssen. Geld, das für Bildung, Schulen, Gesundheitswesen und Infrastruktur dringend benötigt wird.

 


 

Enteignung & Mietendeckel – zwei Maßnahmen, eine Misere

Vieles von dem, was für den Mietendeckel hinsichtlich unbeabsichtigter und unbedachter Folgen gilt, trifft auch auf Enteignungen zu.

Denn die Folge von Enteignungen wäre das Gegenteil von dem, was Berlin braucht: weniger Neubau statt mehr. Auch Enteignungen sind rechtlich höchst umstritten und würden über Jahre Rechts- und Planungsunsicherheit schaffen und Neubau zu einem unkalkulierbaren Risiko machen. In den enteigneten Immobilien stehen Mittel für Investitionen in Instandhaltung nicht mehr zur Verfügung.

 

Enteignungen sind ein Wettbewerbsnachteil

Es ist bereits jetzt ein großes Problem für Berliner Firmen Fachkräfte zu finden. Aber wenn Firmen für Mitarbeiter keinen Wohnraum finden, gefährdet dies Arbeitsplätze in Berlin. Unsere Stadt kann wirtschaftlich nur wachsen, wenn es ausreichend neuen Wohnraum für alle gibt. Enteignungen bewirken aber genau das Gegenteil.

 

Enteignungen sind unsozial

Am stärksten vom Wohnungsmangel und hohen Mieten sind die Menschen betroffen, die eine neue Wohnung suchen: junge Familien oder Paare, die eine Familie gründen, Alleinerziehende, Rentner aber auch gemeinnützige Einrichtungen wie Kitas oder Menschen, die auf Grund eines Arbeitsplatzwechsels nach Berlin ziehen. Für alle diese Menschen bedeuten Enteignungen weniger Neubau und damit steigende Mieten und weniger Angebot.
Die Kosten der Enteignung tragen alle Steuerzahler. Profitieren tun aber nur sehr wenige und keineswegs vorwiegend Menschen, die eine Förderung gerechterweise erhalten sollten. In den Wohnungen, die enteignet werden sollen, wohnen keineswegs nur Menschen mit geringem Einkommen.

 

Bauen ist der beste Mieterschutz

Langfristig kann ein Marktgesetz niemals vollständig aufgehoben werden: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Ein ausreichendes Angebot von Wohnungen ist langfristig der beste Mieterschutz. Und ausreichenden Wohnraum schafft man durch bauen. Enteignungen bewirken das Gegenteil.